楽待や両学長が危険やめとけと批判する新築ワンルームマンション投資をやってみた結果は？不動産投資法人が徹底解説

新築ワンルームマンション投資は、やめとけ、危険、詐欺だという評判すらありますよね。

一方でマンション価格は10年間急激に高騰を続けており、新築ワンルームマンション投資をしていた人が儲かっている事実もあります。

果たして新築ワンルームマンション投資は本当に危険や詐欺なのでしょうか。

有名な楽待や両学長が否定している理由の分析も合わせて、実際にオーナーとして投資をしてきた弊社の現状も踏まえて客観的にお答えします。

新築ワンルームマンション投資は危険やめとけとする理由・デメリット(楽待や両学長も否定)

先ずは楽待や両学長をはじめ、新築ワンルームマンション投資は危険やめとけとする理由を分析していきます。

弊社は楽待や両学長を否定しているわけではありませんし、新築ワンルームマンションを売るデベロッパーでもないためポジショントークはありません。

あくまで客観的にプロコンを調査していきます。

中古ワンルーム再販業者が新築をやめとけとする理由

新築ワンルームマンション投資をやめとけとする一番の勢力は、中古ワンルーム再販業者かもしれません。

不動産会社は星の数ほどあるのですが、業者の数はデベロッパー1割に対して再販業者が9割とも言われています。

そのため必然的に再販業者のポジショントークが強まっている背景は小さくないでしょう。

(参考)ワンルームマンション投資の失敗損切り詐欺とは？不動産投資法人が危険な業者を解説

ぼったくりに近い詐欺業者だとワンルームマンションの購入価格が高すぎる

新築ワンルームマンション投資は詐欺なのかについて、新築ワンルームマンション＝詐欺ではありません。

そもそも詐欺の定義は、実態のない虚偽のサービスや商品、投資案件で騙してお金を奪うことや、セールストークや資料が完全なる嘘の場合に詐欺罪に該当する可能性があります。

ではぼったくりと呼べるほどの利益を上乗せされているケースや、セールストークに嘘が多分に混じること、重説に必須でなくても重要な情報や知識を伝えていないケースはあるのかについては、存在すると言えます。

新築ワンルームマンション業者では一部屋売れば数百万円の利益が出るため、歩合制の営業マンが好き勝手に売ることや、会社がそれを見て見ぬふりまたは強制するような実態があることも事実でしょう。

ワンルームマンション投資はサラリーマンがカモにされる？失敗しかない？

ワンルームマンション投資ではサラリーマンや公務員がカモにされると批判されます。

カモにされる理屈としては安定収入があるためローンが組めることや、本業に忙しくて勉強しないなどとされますよね。

後述しますが確かに最終的に損をしたらカモと言えるでしょう。

しかし仮に損をしなかった場合、他人資本かつ時間や労力をかけずに投資ができるサラリーマンは有利ではないでしょうか。

全ては結果次第の話です。

(参照)ワンルームマンション投資が儲かる6つの成功例と儲からない6つの失敗例を不動産投資法人が徹底解説

新築ワンルームマンションは買った途端(登記)に中古になり価格が10-20%下落する(損切りで大損する)

新築ワンルームマンションは買った途端に中古になり価格が10-20%下落するという説は有名ですよね。

確かに表記上は最初に登記した時点で新築と表記できなくなります。

またマンション購入には仲介の場合は仲介手数料、仲介ではなくても銀行のローン手数料や不動産取得税など諸経費がかかります。

頭金と合わせて最低100万円は必要となりますよね。

そのため実際には新築から中古に扱い上変わることで価格が下がるというより、新築でも中古でも不動産は短期売買に向かないのが実態と言えるでしょう。

(参照)評判のTECROWD（テクラウド）は元本割れゼロで全て儲かったのか不動産投資法人が調査

解約できないサブリースなど不利なワンルームマンション投資契約はやめとけ

サブリース契約はトラブルの多い契約で、ワンルームマンション投資の悪評を担う特徴と言えます。

家賃保証のサブリース契約自体にメリットもあるのですが、借地借家法上オーナーの立場が弱くなります。

ただでさえ売主の業者が絶対に儲かる構造でありながら、その業者の立場をさらに強めてしまうのがサブリース契約です。

サブリース契約とは何かを理解しないまま35年間の契約を結んでしまう方が多くトラブルにもなっていますが、契約書を理解しないまま締結してしまう消費者側にも責任はあると考えられます。

マネきゃんをやってみた不動産投資家が評判やアマギフ、詐欺の可能性まで徹底解説

新築ワンルームマンション投資の月々キャッシュフローが赤字で儲からない

新築ワンルームマンション投資をフルローンで行う場合、東京ならば間違いなく赤字となるでしょう。

2023年現在都心のワンルームマンション投資の利回りは4%を切ることも多く、ローン返済、建物管理費、入居者管理費、さらには固定資産税の支払いなども必要ですので月々のキャッシュフローはマイナスとなります。

ただしキャッシュフローがマイナスだから詐欺だ損だという話ではないため、これ自体が悪いという構造ではありません。

ワンルームマンション投資は管理費以外にも修繕費や固定資産税などお金がかかる(詐欺業者は事前に説明しない)

ワンルームマンション投資でかかる費用はローン返済だけではありません。

建物管理では月々の管理費に修繕積立金、入居者管理の方でも賃料の5%ほどを管理会社に支払うことが一般的です。

さらに年間4回固定資産税を支払いますし、購入する度に不動産取得税も支払います。

このような費用を一切説明せずに儲かるようなセールストークをしてくる業者は注意しましょう。

新築ワンルームマンション投資は固定資産税が高く修繕積立金も上がる

新築ワンルームマンションは中古に比べて固定資産税は高いでしょう。

また修繕積立金は上昇していくものですので、管理費も上がっていきます。

その分手出しが増えることは事実です。

節税は最初しかできない(中古ワンルームマンション投資は数年間可能)

新築ワンルームマンション投資は節税には向きません。

中古との大きな違いは減価償却費です。

耐用年数によって節税に使える減価償却が決まるのですが、新築の場合は当然ながら耐用年数はフルになるため、結果的に短期での費用計上ができません。

相続税対策には使えますが節税のためにはならないことは事実です。

ローン完済した35年後のワンルームマンションに価値はない(空室で売れない)

ワンルームマンション販売会社の売り文句は、ローン完済すれば年金代わりになるというロジックです。

それに対して否定派はローン完済した35年後のマンションに価値はないというロジックですよね。

実態はその中間あたりで、確かに現在から35年後までのシミュレーションを鵜呑みにするのは大変危険です。

ただし一方で築40年でも50年でもしっかりと価格が付く不動産はたくさんあります。

偏ったポジショントークを信じないことが重要でしょう。

(参照)国土交通省地価公示

現在のマンション価格が高すぎてバブルが崩壊する

この10年で特に東京のマンション価格が急騰していることは事実です。

そのためバブルが崩壊するといった話もありますよね。

ただし不動産価格の未来は誰にもわかりませんし、上がり過ぎという論調は何年も続きながら結果はまだ上がっているわけです。

バブル崩壊という極論をもとに投資判断することはおすすめできません。

(参考)マンション価格はなぜ高騰で推移?いつまで下がらない?不動産投資法人が今後を分析

新築ワンルームマンションを危険やめとけとする理由と回答一覧

新築ワンルームマンション投資否定理由	実態
ぼったくり業者が多い	△(ぼったくり業者も紛れるが新築に限った話ではない)
新築は買った途端に中古になり価格が暴落する	△(価格は下がるが「新築でなくなるから」が理由ではない)
不利なサブリース契約を結ばされる	△(サブリース契約一択の業者を選ばなければよい)
月々のキャッシュフローが赤字	〇
様々な費用や税金がかかる	〇
固定資産税が高い、修繕積立金が上がる	〇
節税は最初しかできない	〇
ローン完済した35年後のマンションに価値はない	×(どこでどのようなマンションを買うかが全て)
マンション価格が高すぎてバブルが崩壊する	×(バブルの崩壊は誰にもわからずバブルかもわからない)

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因

その他一般的に新築ワンルームマンション投資が危険とされる理由を見ていきましょう。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因1.高い初期投資

新築ワンルームマンションを購入する際の初期投資は、比較的高額になります。

これには物件価格だけでなく、手数料や税金、設備の追加費用なども含まれます。そのため、多額の資金を投入する必要があります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因2.収益までの時間がかかる

新築ワンルームマンションは、入居者を見つけて初めて収益が得られます。

しかし入居者を見つけるまでに時間がかかる場合があり、その間は投資家が負担することになります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因3.入居率の不安定性

新築物件は、立地条件や競合物件の影響を受けやすいため、入居率が安定しないリスクがあります。

長期間入居者がいないと、投資家の収益に大きな影響を与えます。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因4.修繕・管理コストの増加

新築物件でも定期的な修繕やメンテナンスが必要です。

また入居者が引っ越す際の退去時の清掃や修繕費用もかかります。

これらのコストが予想以上にかさむこともあります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因5.価値の下落リスク

不動産市場は変動があります。

新築ワンルームマンションも需要が減少したり、近隣の開発が進んだりすることで価値が下落するリスクがあります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因6.金利上昇による影響

もし物件をローンで購入した場合、金利の上昇は投資の収益に大きな影響を与えます。

支払う利息が増えれば、利益が減少する可能性があります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因7.税金や法律の変更

投資家は、不動産に関する税金や法律の変更にも注意を払う必要があります。

これらが投資の収益性に影響を与えることがあります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因8.予期せぬ出費

災害や事故による修繕費用、入居者トラブルに対する対応費用など、予期せぬ出費が発生する可能性があります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因9.リセールの難しさ

新築物件は、すぐにリセールすることが難しい場合があります。

需要が低い地域や市場であれば、売却に時間がかかる可能性があります。

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資の原因10.専門知識の必要性

不動産投資には専門知識が必要です。市場の動向や法律、税金などについて理解していないと、投資が失敗する可能性が高まります。

TECROWDの公式サイトを見る

危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資まとめ

上記のように危険やめとけと批判される新築ワンルームマンション投資について、実際にオーナーでもある弊社が徹底分析しました。

新築ワンルームマンション投資は最初からは儲からない

結論として費用は中古ワンルームマンションよりかかります。

物件価格も高いですし固定資産税も高いです。

修繕積立金もいずれ上昇するでしょう。

そのため最初から儲かる投資ではありません。

新築ワンルームマンション投資は値上がりまたは残債との差額で儲かる

一方でこの10年間を見ればマンション価格は急上昇しています。

今の新築は10年経っても築浅と呼べるマンションになるため、価格が上がっている可能性すらあります。

また価格が下がっていたとしても残債も減っているため、その差額で儲かることも可能でしょう。

以上結論として、新築ワンルームマンション投資は短期ではなく長期で取り組む種類の投資となります。

弊社ではこのように客観的で具体的な運用情報をメディアとSNSで公開していますので、参考にしてもらえれば幸いです。